Нежилые помещения в жилом доме и ндс-вычет у застройщика-инвестора. Ндс при продаже нежилого помещения физлицу Ндс при покупке помещения

В каком порядке составлять счета-фактуры По общему правилу НДС необходимо начислять на более раннюю из дат - отгрузки или получения оплаты (п. 1 ст.Никакие налоговые вычеты к объектам коммерческой недвижимости в данном случае не применяются. ИП, применяющий УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы», при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 15% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Для ИП на ЕНВД четко определена деятельность, попадающая под эту систему налогообложения, и продажа объектов недвижимости в этот перечень не входит. Точнее, предприниматель этой группы может продать недвижимость, но заплатить после сделки 13 % НДФЛ и 18 % НДС или УСН 6% или 15%.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Внимание

Здравствуйте друзья. Сделки, совершаемые по продаже недвижимости – не редкость. Люди покупают новое жилье, переезжают из города в город, меняют маленькие квартиры на квартиры с большей площадью.

Совершая подобные сделки, продавец получает доход, а по законодательству Российской Федерации, любой доход должен облагаться налогом. Налог с продажи недвижимости, а также другие поборы в пользу государства описаны в Налоговом кодексе Российской Федерации, более подробно можно прочитать во втором разделе кодекса, 23 статье.

Продажа юридическим лицом Обсуждая налогообложение при сделках с недвижимостью, необходимо уточнять, кем является продавец, юридическим лицом или физическим лицом. В ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, ситуация с налогами несколько иная.

Rieltor — ask

К недвижимому имуществу относятся:

дома и квартиры;
офисные помещения и иная коммерческая недвижимость;
земельные участки и участки недр.

Юридическое лицо обязано выплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости. В вопросе расчета налога учитывается:

Занимается ли компания предпринимательской деятельностью.
Является ли она резидентом РФ или нет.
Является недвижимость жилой или нет.

Очень важный аспект: в 2016 году налог на имущество придется платить всем без исключения юридическим лицам вне зависимости от того, имеют ли они отношение к специальному режиму налогообложения.
Выделяют режимы:

патентный;
упрощенный;
ЕНВД.

Также очень важен и тип объекта сделки. Все нюансы можно сверить с Налоговым Кодексом РФ, особенно тщательно нужно ознакомиться со статьей 23.

Иногда выгодно предварительно договориться и за определенную плату поделить собственность на двух-трех владельцев, получить тройной вычет и значительно сэкономить на уплате налогов.

Налоги при продаже недвижимости

НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Налоги при продаже недвижимости: платить, нельзя уклоняться Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения: Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС. Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.
Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы: Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде. Для покупателя При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством.
Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Ндс при продаже нежилого помещения юридическим лицом

Юридическое лицо, находящееся на ОСН (общую систему налогообложения), при продаже коммерческого объекта должно будет заплатить в бюджет Налог на прибыль 20% с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Rieltor - ask Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.
Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимостиВ соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. У покупателя С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г.

Ндс при продаже нежилого помещения юридическим лицом на усн

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества. Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Ндс при продаже нежилого помещения юридическим лицом физическому лицу

Налоги при продаже недвижимости Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Компания по продаже коммерческой недвижимости Размер налоговой ставки составляет 18 процентов, и при продаже нежилого помещения юридическое лицо должно выставить покупателю счет-фактуру, в которой, помимо стоимости помещения, указывается сумма 18 процентов от цены недвижимости в качестве НДС.

Согласно п.3 ст.38 НК РФ (2) любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, для целей налогообложения признается товаром. Следовательно, недвижимое имущество, предназначенное для продажи, признается в целях налогообложения товаром и облагается НДС в общеустановленном порядке (ст.ст.146, 154, 164 НК РФ (2)) при условии, что продавец не имеет льгот.

Для недвижимости, учтенной на бухгалтерских счетах вместе с «входным» НДС, предусмотрен особый порядок начисления НДС при ее реализации (п.3 ст.154 НК РФ (2)). Это могут быть:

приобретенные помещения, используемые при осуществлении операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения);
помещения, приобретаемые за счет средств целевого бюджетного финансирования и оплачиваемые с учетом НДС, который вычету не подлежит, а покрывается за счет других источников;
безвозмездно полученные помещения, учитываемые организацией по стоимости, включающей суммы налога, уплаченные передающей стороной.

При реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного НДС (налог не был возмещен из бюджета), налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества (определяется с учетом положений ст.40 НК РФ (2)), включая НДС (без налога с продаж), и стоимостью реализуемого имущества по данным бухгалтерского учета (остаточной стоимостью с учетом переоценок). Согласно п.4 ст.164 НК РФ (2) налоговая ставка при этом определяется как процентное отношение налоговой ставки в размере 18% к налоговой базе, принятой за 100% и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (проще говоря, ставка 18/118).

Возмещение «входного» НДС у покупателя помещения. Если организация-покупатель является плательщиком НДС, то налог, уплаченный продавцу, возмещается из бюджета в общеустановленном порядке на основании ст.ст.171 и 172 НК РФ (2). Для этого необходимо выполнить четыре условия:

помещение приобретено для осуществления операций, облагаемых НДС;
недвижимость оплачена;
имеется заполненный оригинал счета-фактуры от продавца недвижимости;
помещение учтено на счетах бухгалтерского учета.

Уплаченный при покупке недвижимого имущества НДС организация может полностью поставить к вычету на основании счета-фактуры продавца (п.1 ст.172 НК РФ (2)). Конечно же, если приобретенную недвижимость она будет использовать в деятельности, облагаемой НДС (пп.1 п.2 ст.171 НК РФ (2)).

Зачесть уплаченный налог можно только после принятия на учет данных основных средств. Это требование закреплено в п.1 ст.172 НК РФ (2). Однако Кодекс не говорит, на каком именно счете бухгалтерского учета должны быть отражены приобретенные основные средства. Поэтому не ясно, достаточно ли для вычета отразить стоимость объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же нужно дожидаться постановки основного средства на счет 01 «Основные средства».

Перевести объекты недвижимости на счет 01 можно только при наличии документов, подтверждающих их государственную регистрацию. Это предусматривает п.41 Приказа Минфина РФ N 34н (27). А государственная регистрация недвижимости займет как минимум месяц. Поэтому если считать принятием на учет основного средства его отражение на счете 01, то момент вычета НДС будет отсрочен.

Пока же неоднозначность формулировки п.1 ст.172 НК РФ (2) порождает постоянные конфликты между налогоплательщиками и «налоговиками». Так, последние считают, что принять уплаченный налог к вычету можно только после того, как объект недвижимости будет принят на учет именно как основное средство. Согласно Плану счетов бухгалтерского учета (25), основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по счету 01 «Основные средства».

Однако доводы «налоговиков» можно оспорить. Еще не введенное в эксплуатацию основное средство является имуществом организации. Оно принято к бухгалтерскому учету, но не на счет 01, а пока на счет 08. Даже Минфин говорит о том, что уже введенные в эксплуатацию объекты недвижимости до момента регистрации права собственности на них должны отражаться на счете 08 и по ним даже начисляется амортизация (Письмо Минфина РФ № 16-00-14/121).

Для вычета НДС не важно, на каких счетах бухгалтерского учета числится основное средство. Верность этой позиции подтверждает и судебная практика. К примеру, Федеральный арбитражный суд Московского округа также указал, что независимо от того, что основное средство отражено на счете 08, НДС по нему уже можно принять к вычету (Постановление от 22.07.2002 по делу № КА-А40/5624-02).

Если недвижимость приобретена для перепродажи и учтена в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары» или счете 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали», то этого достаточно для возмещения «входного» НДС. Однако при покупке помещения с целью размещения в нем офиса или производственного цеха необходимым условием возмещения «входного» НДС будет принятие недвижимости на учет на счете 01 «Основные средства».

При покупке недостроенных объектов, которые впоследствии будут включены в состав основных средств, на основании п.5 ст.172 НК РФ (2) разрешено возместить «входной» НДС, уплаченный продавцу, только в момент перепродажи недостроенного помещения либо после окончания строительства в том месяце, когда организация впервые начислит амортизацию по данному объекту. Кстати, если организация приобретала для завершения строительства материалы или нанимала подрядчиков, «входной» НДС, уплаченный поставщикам, возмещается также после завершения строительства в момент отражения в налоговом учете первых записей по начислению амортизации. По объекту амортизируемого имущества амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект введен в эксплуатацию (ст.259 НК РФ (2)).

Если организация собирается купить недостроенное помещение, чтобы достроить его и перепродать, и заранее, известно, что, приобретенный, объект, недвижимости, войдет в состав оборотных средств, то, в этом случае действуют общие нормы (выполнение четырех условий, указанных выше) возмещения НДС, относящиеся к приобретенным товарно-материальным ценностям. Причем, если помещение предполагается использовать для операций как облагаемых, так и не облагаемых НДС, «входной» НДС необходимо разделить по правилам, приведенным в п.4 ст.170 НК РФ (2), и распределить между счетами учета стоимости помещения и счетами возмещения НДС.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения при продаже помещения является полученный доход от продажи недвижимости, уменьшенный на величину произведенных расходов (ст.247 НК РФ (2)). Доход для целей исчисления налога на прибыль признается для всех крупных и средних организаций по методу начисления на основании ст.271 НК РФ (2). Однако небольшие организации (за исключением банков) в соответствии со ст.273 НК РФ (2) имеют право на определение даты получения дохода (осуществления расхода) по кассовому методу, если в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций без учета НДС и налога с продаж не превысила 1 млн. руб. за каждый квартал при расчете налога.

Датой получения дохода признается дата перехода права собственности к новому владельцу при реализации помещения независимо от времени оплаты (п. 3 ст.271 и п.1 ст.39 НК РФ (2)). В разд. 3 Методических рекомендаций по налогу на прибыль (48), определено, что датой реализации товаров признается день перехода права собственности на товары, определяемый в соответствии с ГК РФ (1).

Таким образом, организация-продавец должна отразить выручку от реализации отчуждаемого на основании договора купли-продажи помещения на момент перехода права собственности к новому владельцу.

При продаже недвижимости как объекта основных средств с убытком нельзя единовременно и в полном объеме списать его в уменьшение налоговой базы за налоговый (отчетный) период. Для списания подобного отрицательного финансового результата предусмотрены особые правила, приведенные в п.3 ст.268 НК РФ (2). Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Списание убытка на расходы следует начать с месяца, следующего за месяцем, в котором произведена продажа помещения.

Если помещение приобретено для перепродажи, оно не относится к амортизируемому имуществу на основании ст.257 НК РФ (2). В таком случае убыток от его продажи на основании п.2 ст.268 НК РФ (2) единовременно и в полном объеме уменьшает налоговую базу налогового (отчетного) периода.

Если недвижимость приобретена для перепродажи и учтено в составе неамортизируемого имущества, износ по нему не начисляется.

Согласно ст.256 НК РФ (2) к амортизируемому имуществу относятся активы, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности. В регистрах налогового учета помещение необходимо отражать только в том случае, если налогоплательщик-покупатель здания зарегистрировал право собственности на него в органах юстиции.

По объекту амортизируемого имущества амортизация начисляется для целей исчисления налога на прибыль на основании ст.259 НК РФ (2) с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, и прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла реализация. Приказ о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию для целей исчисления амортизации в соответствии с гл.25 НК РФ (2) необходимо издавать после государственной регистрации права собственности на здание.

Организации, приобретающие объекты недвижимости, бывшие в эксплуатации, вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками (п.12 ст.259 НК РФ (2)).

Если срок фактического использования здания у предыдущего собственника окажется равным или превысит срок его полезного использования, определяемый в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1 (21), налогоплательщик вправе самостоятельно определять (издать внутренний приказ) срок полезного использования этой недвижимости с учетом требований техники безопасности и других факторов.

На основании п.1 ст. 257 НК РФ (2) налогоплательщик не может изменять первоначальную стоимость основных средств при расчете амортизации для целей налогообложения в результате проведенных переоценок. Если переоценка все же будет проведена, необходимо раздельно исчислять амортизацию для целей налогового и бухгалтерского учета.

Амортизация в налоговом учете может начисляться линейным и нелинейным методами, но для зданий, попавших в 8, 9 и 10 группу (Постановление Правительства РФ № 1 (21 )), сделано исключение. Для них амортизация может начисляться только линейным методом на основании п.3 ст.259 НК РФ (2). Причем и для бухгалтерского учета организации вправе использовать сроки полезного использования для начисления износа на основании указанного постановления. Однако, если основные средства приобретены до 1 января 2002 г., амортизация по ним для целей бухгалтерского учета начисляется на основании сроков полезного использования, принятых также до 2002 г. (большинство организаций использовали сроки полезного использования на основании «Единых норм амортизационных отчислений» (20) ).

Плата за землю.

Согласно п.1 ст. 552 ГК РФ ч.II (1) по договору продажи помещения покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно ст. 16 за земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог исчисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ (3) при переходе к другому лицу права собственности на недвижимость новый владелец приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим зданием (строением, сооружением) и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, если переход права собственности на недвижимое имущество по договорам купли-продажи недвижимости зарегистрирован, то с покупателя здания земельный налог должен исчисляться начиная с месяца, следующего за месяцем регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании ст. 17 Закона РФ «О плате за землю» (15) , независимо от времени получения документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок. До этого времени плательщиком земельного налога является продавец здания.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.01.2002 № 7486/01 отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого землепользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты земельного налога.

В таком же порядке регулируются и вопросы внесения арендных платежей за землю. Необходимо сразу обратиться, например, в Москомзем и переоформить договор аренды земельного участка. В противном случае Москомзем в судебном порядке может взыскать с нового владельца недвижимости арендную плату на основании ст.552 ГК РФ ч.II (1), что подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2002 № КГ-А40/4013-02).

Налог на имущество.

По гл.30 «Налог на имущество организаций» НК РФ (2) в налоговую базу включается стоимость имущества, учтенного на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (п.1 ст.374, п.1 ст.375 НК РФ (2)). Очевидно, что в целях экономии на налоге на имущество организации выгоднее учитывать недвижимость, право собственности, на которую не прошло государственную регистрацию, на счете 08. В таком случае по кодексу значительная стоимость недвижимости под налогообложение не подпадает.

Специалисты МНС России считают, что стоимость имущества, документы на которое переданы на государственную регистрацию и которое фактически эксплуатируется, должна учитываться на счете 01 и облагаться налогом на имущество.

Но налог на имущество по гл.30 НК РФ (2) уплачивается по недвижимости, учтенной «на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета» (п.1 ст.374 НК РФ (2)), а не по указаниям «налоговиков».

Зато если организация учтет недвижимость, не дожидаясь государственной регистрации, на счете 01, то у нее точно не будет проблем с вычетом НДС. Ведь «налоговики» считают, что этот налог можно принять к вычету только после перевода основных средств на счет 01 (п.1 ст.172 НК РФ (2)).

Поэтому организации при выборе варианта бухгалтерского учета незарегистрированной недвижимости нужно определиться, что для нее выгоднее: не платить до государственной регистрации налог на имущество или же скорее зачесть НДС. Но если недвижимость покупается без НДС или оплачивается лишь после регистрации, то понятно, что лучше имущество учитывать на счете 08 и не платить с него налог.

Как рассчитать налог

Реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации облагается НДС — подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

Реализацией считается передача на возмездной основе (в том числе обмен) на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). А товар — это любое имущество, которое продают (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Поэтому налоговую базу по НДС при продаже помещения физлицу по договору купли-продажи надо определять так: стоимость помещения (без учета налога на добавленную стоимость) умножить на ставку налога. Это следует из пункта 1 статьи 154 НК РФ.

В каком порядке составлять счета-фактуры

По общему правилу НДС необходимо начислять на более раннюю из дат — отгрузки или получения оплаты (п. 1 ст. 167 НК РФ). Днем отгрузки недвижимости считается день передачи имущества продавцу по акту или иному документу (п. 16 ст. 167 НК РФ).

Так что если покупатель перечислил за помещение аванс, то не позднее чем через пять календарных дней после получения денег продавец должен составить счет-фактуру на сумму аванса и передать один экземпляр покупателю (п. 3 ст. 168 НК РФ). На основании счета-фактуры на аванс продавец делает запись в книге продаж. Отметим, что счет-фактуру покупателю выставляют, если ресь идет о ИП. Частнику счет-фактуру не выставляют.

В течение пяти календарных дней после подписания сторонами акта о передаче объекта недвижимости оформляют счет-фактуру на продажу. Продавец должен зарегистрировать этот документ в книге продаж.

Если ранее был начислен НДС с аванса, то после подписания акта о передаче имущества и начисления налога с продажи его можно принять к вычету (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). Запись в книге покупок продавец сделает на основании выставленного авансового счета-фактуры.

Тенгиз Бурсулая,

ведущий ООО «МауэрГрупп»

Сейчас уже никого не удивишь тем, что первые этажи жилых домов сплошь занимают магазины, бутики, клиники, аптеки, салоны красоты и т. д. Помещения под них в современных многоквартирных домах, как правило, изначально строятся как нежилые. Ведь продавать их куда выгоднее, чем непопулярные «первоэтажные» квартиры. Но что в таком случае застройщику-инвестору делать с НДС?

Сумма входного налога, предъявленная подрядчиками в части стоимости жилых помещений, должна учитываться в их стоимости, поскольку последующая реализация жилья НДС облагаться не буде тподп. 22, 23 п. 3 ст. 149 , п. 2 ст. 171 НК РФ . А продажа нежилых помещений облагается НДС в обычном порядке, то есть входной налог, приходящийся на затраты по их строительству, можно принять к вычету. Вопрос в том, в какой момент можно это сделать и как рассчитать НДС, подлежащий вычету. Но обо всем по порядку.

Пропорция для «распределительной» методики

Компания, у которой есть и облагаемые, и не облагаемые НДС операции, входной налог по приобретенным товарам (работам, услуга м)п. 4 ст. 170 НК РФ :

<или> принимает к вычету, если они используются в облагаемой деятельности;
<или> учитывает в их стоимости, если они используются в необлагаемой деятельности;
<или> частично принимает к вычету, а частично учитывает в их стоимости, если они используются и в облагаемых, и в необлагаемых операциях.

По общему правилу принимаемая к вычету часть суммы входного налога определяется пропорционально исходя из выручки, полученной по операциям, облагаемым и не облагаемым НДСпп. 4, 4.1 ст. 170 НК РФ . Но в нашем случае посчитать налог «по реализации» не получится. Поскольку НДС, предъявленный подрядчиками, относится к реализации как жилых, так и нежилых помещений в построенном доме, застройщик вправе принять к вычету налог в части затрат на СМР по нежилым помещениям, которые он будет продавать по окончании строительства дома. И нам ничего не даст, например, продажа в каком-то налоговом периоде трех квартир и одного нежилого помещения из нескольких десятков построенных: рассчитать долю НДС, принимаемую к вычету, в общей сумме входного налога это не поможет. То есть норма, предписывающая деление НДС «по реализации», здесь, по сути, вообще работать не будет.

Обычно застройщики рассчитывают сумму НДС, подлежащую вычету, пропорционально площади жилых и нежилых помещений уже принятого на учет или еще только возводимого дома (на основании проектной документации). Сам по себе такой подход не вызывает возражений у арбитро вПостановления ФАС МО от 07.09.2012 № А40-134819/11-99-576 , от 26.04.2012 № А40-103560/11-129-440 . Эту методику распределения налога необходимо закрепить в учетной политике. Кроме того, суды отмечают, что такая методика используется не с целью ведения раздельного учета в соответствии с п. 4 ст. 170 НК, а для определения доли НДС, приходящейся на нежилые помещения, которую возможно предъявить к вычету, чтобы избежать необходимости восстанавливать впоследствии налог при продаже жилых помещений с использованием льготы. Поясним на примере.

Пример. Применение методики распределения НДС

/ условие / Допустим, общая площадь дома 12 500 кв. м, площадь помещений (жилых и нежилых) - 11 000 кв. м, в том числе нежилых - 2500 кв. м. При этом 2000 кв. м нежилых помещений построены за счет самого застройщика и будут приняты им на учет. Сумма входного налога, предъявленного подрядчиками, - 25 000 000 руб. Мы вправе принять к вычету входной НДС по нежилым помещениям площадью 2000 кв. м.

/ решение / Определим принимаемую к вычету сумму налога.

ШАГ 1. Посчитаем долю нежилых помещений, остающихся в собственности застройщика, в общей площади жилых и нежилых помещений дома:

2000 кв. м / 11 000 кв. м = 0,18.

ШАГ 2. Рассчитаем сумму налога, принимаемого к вычету:

25 000 000 руб. х 0,18 = 4 500 000 руб.

Заметим, что, по мнению ФАС Северо-Кавказского округа, площадь имущества общего пользования тоже должна учитываться в расчете, поскольку оно предназначено для обслуживания как жилых, так и нежилых помещени йПостановление ФАС СКО от 15.03.2012 № А53-6860/2011 . На наш взгляд, подход этот не бесспорный, поскольку сопоставимыми показателями при определении пропорции будут площади непосредственно жилых и нежилых помещений. Или же нужно распределять и площадь общего пользования пропорционально площади жилой и коммерческой недвижимости. Однако арбитры ВАС отказали в пересмотре этого дел аОпределение ВАС от 29.06.2012 № ВАС-8124/12 .

В какой момент можно распределить налог и заявить вычет

Имейте в виду, что налоговый спор возможен не только по вопросу применяемой методики расчета, но и по поводу даты принятия к вычету НДС по строительным работам. Так, в Минфине считают, что застройщик может заявить вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиками, только после завершения строительства жилого дом аПисьмо Минфина от 28.04.2010 № 03-07-07/20 . Получается, что распределение сумм «подрядного» НДС производится лишь после того, как жилой дом, готовый к вводу в эксплуатацию, застройщик примет к учету.

Логика в таком подходе, безусловно, есть. Ведь определить количество готовых квартир и нежилых помещений, остающихся в собственности застройщика после завершения строительства, на стадии застройки весьма проблематично. В ходе строительства компания может и заключать новые договоры участия в долевом строительстве, и расторгать ранее заключенные (например, по требованию стороны или на основании судебного решения). И этот процесс заканчивается только после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Застройщик оформляет право собственности на оставшиеся у него помещения и продает их третьим лицам. То есть только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию появляется возможность распределить НДС. С этого момента появляется и право на вычет.

В такой ситуации, по мнению налоговиков, первичным документом, подтверждающим факт выполнения СМР, является акт по форме № КС-2утв. Постановлением Госкомстата от 11.11.99 № 100 , а не разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. И при наличии этого акта и счета-фактуры застройщик может заявить вычет в периоде принятия работ к учету, не дожидаясь готовности объекта в целом. Поэтому, если трехлетний срок после окончания налогового периода, в котором были выполнены условия для получения вычет ап. 2 ст. 173 НК РФ , истек, налоговики отказывают в вычете входного НДС. Но суды в таких случаях соглашаются с компаниями, которые принимают НДС к вычету только после завершения строительств аПостановления ФАС СЗО от 26.05.2014 № А56-43881/2013 , от 10.09.2013 № А56-67768/2011 ; ФАС МО от 07.09.2012 № А40-134819/11-99-576 .

В то же время в ситуациях, когда НДС к вычету компания принимает в периоде принятия работ к учету, суды поддерживают налогоплательщиков, указывая, что право на получение НДС-вычета не зависит от не названных в НК услови йст. 172 НК РФ . Главное, чтобы имелись счет-фактура и первичка, подтверждающая принятие строительных работ к учет уПостановления ФАС ЗСО от 27.11.2013 № А75-3261/2013 ; ФАС МО от 19.04.2012 № А40-77285/11-107-332 , от 07.04.2011 № КА-А40/2227-11 ; ФАС СЗО от 11.04.2011 № А56-25425/2010 . Но делать так стоит, только если вы точно знаете, какие объекты до окончания строительства не будут «проданы» по договорам участия в долевом строительстве и останутся в вашей собственности. Иначе потом вам придется восстанавливать НДС и сдавать уточненки.

ВЫВОД

Рассчитать сумму НДС-вычета по нежилым помещениям можно пропорционально площади этих помещений в общей площади дома. Застройщик-инвестор может принять к вычету предъявленную подрядчиками сумму НДС, относящуюся к стоимости собственных нежилых помещений, как по мере получения от них актов по форме № КС-2 и счетов-фактур в ходе строительства, так и по его окончании после ввода дома в эксплуатацию. Правда, если вы будете откладывать вычет до приемки объекта в целом, воды утечет немало. И не исключено, что налоговики будут настаивать: заявить вычет вы должны были в ходе строительства. Но положительная судебная практика по таким спорам, как мы видели, имеется. С другой стороны, при применении вычета до реализации помещений у вас, скорее всего, будет декларация с налогом к возмещению. Значит, налоговики потребуют документы, подтверждающие выче тп. 8 ст. 88 НК РФ , и внимательно исследуют правомерность вашей методики распределения НДС.

Все сказанное справедливо и для случая, когда застройщик не является инвестором, а выставляет последнему сводные счета-фактуры по услугам подрядчиков, по приобретенным для стройки сырью и материалам и т. д. Ведь в таком случае у инвестора возникают те же вопросы, в частности как поделить НДС на подлежащий вычету и на учитываемый в стоимости квартир. О других ситуациях, когда при строительных операциях приходится разделять НДС, можно прочитать в статье «Заметки для застройщиков», , .