Кто платит подоходный налог по договору аренды. Удерживать ли ндфл с арендной платы физ.лиц

Сегодня вся коммерческая деятельность, которая ведется резидентами Российской Федерации, в обязательном порядке облагается всевозможными налогами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Практически все моменты касательно данного вопроса максимально подробно освещаются в законодательстве.

Причем касается это также сдачи различного рода помещений физическими лицами-собственниками – как жилых, так и коммерческих.

Необходимо в обязательном порядке уплачивать НДФЛ в обозначенные в действующем законодательстве сроки, так как в противном случае велика вероятность наложения штрафных санкций со стороны Федеральной налоговой службы.

Общие сведения

Физическому лицу, сдающему помещения различного типа в аренду, необходимо максимально подробно разобраться со следующими моментами:

• определения;
• заключение договора;
• законные основания.

Хорошее знание законодательной базы позволит избежать юридических сложностей, связанных с оформлением и другими немаловажными моментами.

Определения

Основополагающими понятиями, с которыми необходимо разобраться для успешного ведения коммерческой деятельности, являются:

• физическое лицо;
• НДФЛ;
• государственная регистрация;
• индивидуальное предпринимательство.

Условно всю недвижимость, которая может сдаваться в аренду, можно разделить на две категории:

• коммерческая;
• жилая.

Но в независимости от её типа, при извлечении прибыли от её сдачи следует уплачивать в бюджет налог на доходы физических лиц.

Причем данная выплата должна осуществляться в любом случае – если собственник сдает в аренду недвижимость и как физическое, и как юридическое лицо (ИП).

Под государственной регистрацией понимается постановка на учет в специальный реестр. Физическим лицам, осуществляющим сдачу в аренду недвижимости, это не требуется.

Данный документ является законным основанием для ведения коммерческой деятельности рассматриваемого типа.

Заключение договора

Обязательным условием законности ведения деятельности рассматриваемого типа является договор аренды.

Составляться он может в свободной форме, но должен полностью соответствовать положениям Российской Федерации.

Согласно обозначенной выше главе, в документе рассматриваемого типа должны в обязательном порядке присутствовать следующие разделы:

• место и дата заключения договора;
• полное наименование:
• арендодателя;
• арендатора;
• территориальное местоположение;
• имеющиеся инженерные коммуникации (вентиляция, теплоснабжение, электричество, иное);
• арендная плата, порядок осуществления расчёта по ней;
• права и обязанности сторон – данный раздел необходимо расписать максимально подробно, так как при возникновении спорных ситуаций он будет учитываться судом;
• срок аренды;
• порядок внесения изменений в договор, прекращение его действия;
• ответственность сторон за невыполнение условий;
• заключительные положения;
• реквизиты и подписи сторон, заключивших договор.

Также помимо заключения договора рассматриваемого типа желательно сформировать специальный акт приема и передачи недвижимости.

В нем должны быть обозначены наиболее важные моменты касательно состояния собственности и другие моменты, требующие внимания.

Законные основания

Физическому лицу, занимающемуся сдачей какой-либо недвижимости (независимо от её типа), следует изучить нормативную базу касательно данного вопроса.

Так, следует знать, что право сдавать какое-либо помещение принадлежит только его собственнику – основанием для этого является .

В некоторых случаях физические лица не имеют права вести деятельность данного типа без регистрации ИП.

Все моменты касательно данного вопроса обозначены в — предпринимательской деятельностью является систематическое извлечение прибыли.

Потому если физическое лицо осуществляет сдачу в аренду недвижимости систематически, оно получает прибыль именно такого типа. Следовательно, обязательно регистрировать ИП.

Если по каким-то причинам физическое лицо не осуществило регистрацию в установленном порядке, то на него будут наложены соответствующие санкции.

Данный момент регламентируется:

Сдавать в аренду какую-либо недвижимость физическое лицо без регистрации ИП имеют право на основании следующих законодательных документов:

• письма Министерства финансов Российской Федерации:

Но даже если собственник, собирающийся сдавать недвижимость в аренду, полностью уверен в законности своих действий, ему все же стоит учитывать позицию Пленума ВС РФ.

Так как судебная практика крайне неоднозначна. Но именно на неё ориентируются различные суды при вынесении каких-либо решений.

Расчет НДФЛ с аренды помещения у физического лица

Если физическое лицо-собственник недвижимости осуществляет свою деятельность в рамках закона, касающегося сдачи помещений в аренду третьим лицам, ему не стоит забывать о налогах – о НДФЛ.

Следует в первую очередь разъяснить для себя следующие важные моменты:

• как рассчитать сумму;
• особенности уплаты;
• код бюджетной классификации;
• формирование – желательно ознакомиться с образцом данного документа;
• проводки при начислении.

Наиболее важно правильно осуществлять расчет суммы платежа. Так как при недоплате Федеральная налоговая служба может наложить штрафные санкции на налогоплательщика.

Как рассчитать сумму

НДФЛ представляет собой разновидность прямого налога. Вычисляется он в процентах – берется сумма от совокупного дохода физических лиц, но при этом из неё вычитаются различного рода доходы.

Основанием для его уплаты является . Величина его равна 13%.

Таким образом, формула для расчета выглядит следующим образом:

Величина налогового периода регламентируется . Она составляет ровно 12 календарных месяцев.

Особенности уплаты

Назначение платежа НДФЛ с аренды помещения у физического лица всегда одинаково. Но имеется один важный момент, который касается формы его перечисления.

Все зависит от юридического статуса лица, арендующего помещение/недвижимость. Это может быть:

• организация (с различной формой собственности);
• индивидуальный предприниматель;
• физическое лицо.

В первых двух случаях (юридическое лицо или же ИП) арендатор является налоговым агентом арендодателя. Потому налог на доходы физических лиц обязан уплачивать он – величина его все также будет составлять 13%.

Необходимо соответствующим образом формировать бухгалтерскую отчетность, с учетом данного фактора.

Арендодатель в свою очередь обязан лишь в обозначенные сроки сдавать декларацию в налоговые органы по месту своего жительства. Более сложна ситуация касательно сдачи в аренду недвижимости частным лицам.

В таком случае физическое лицо, осуществляющее деятельность данного типа, налогового агента не имеет. И осуществлять все платежи должно самостоятельно, формируя при этом соответствующую отчетность – декларацию.

Но при этом от ведения бухгалтерского учета физическое лицо освобождается – согласно действующем на территории РФ законодательству.

КБК

Разобраться, куда платить НДФЛ с аренды помещения у физического лица помогают КБК – коды бюджетной классификации.

Именно данный набор цифр позволяет в автоматическо режиме провести платеж, обозначить его назначение. Но следует помнить, что ежегодно коды бюджетных классификаций изменяются.

Очень важно перед формированием отчетности и платежных поручений предварительно удостовериться в правильности указания всех реквизитов.

В 2019 году КБК для перечисления налога на доходы физических лиц за сдачу помещения в аренду выглядит следующим образом — 182 1 01 02030 01 1000 110.

Причем данный код применяется для всех источников доходов, обозначенных в Российской Федерации.

Формирование платежного поручения (образец)

Следует помнить, что относительно недавно были внесены существенные изменения в порядок формирования платежного поручения. Основанием для этого служит

Наиболее важные изменения коснулись:

Имеется большое количество различных нюансов, которые необходимо учитывать при формировании платежного поручения в обязательном порядке.

Проводки при начислении

Индивидуальные предприниматели, а также организации в независимости от формы собственности, обязаны отражать в своей бухгалтерской отчетности уплачиваемый НДФЛ соответствующим образом – проводками.

Данные операции выглядят примерно следующим образом:

Возникающие вопросы

Следует помнить, что действие рассматриваемого типа имеет множество различного рода нюансов. Они связаны с такими аспектами, как тип помещения, отображение всевозможных факторов в специальной бухгалтерской программе.

Если помещение нежилое

Согласно действующему на территории РФ законодательству, физические лица имеют полное право иметь в собственности помещение нежилого типа.

Данный момент отражается:

При этом собственник недвижимости имеет право совершать с ним практически любые действия на свое усмотрение. В том числе сдавать в аренду.

Основанием этому является Российской Федерации. Также данный момент регулируется ст.№608 ГК РФ.

Таким образом, сдавая имущество в аренду, его собственник реализует свое право распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.

Именно поэтому при сдаче в аренду помещений нежилого типа физическим лицом регистрация ИП не требуется. Потому собственнику достаточно заключить с арендатором.

Причем если длительность аренды составляет более одного года, то следует в обязательном порядке зарегистрировать его.

Как проводить операции в 1С

Операции по отражению НДФЛ в специализированном бухгалтерском программном обеспечении от 1С необходимо осуществлять следующим образом:

• подготавливаются исходные данные:
• персональные по физ. лицам;
• обозначаются права на различного рода вычеты по налогу на добавочную стоимость;
• отражается величина начисляемых доходов/налогов/взносов (осуществляется разбивка по расчетным периодам).

Когда все обозначенные выше операции успешно выполнены, вся остальная отчетность формируется в автоматическом режиме.

При помощи 1С: Бухгалтерия можно подготовить следующие документы, обязательные для представления в специализированные налоговые органы:

• – содержит все сведения о доходах физ. лиц;
• формы:

  

  

  Несмотря на кажущуюся простоту сдачи помещения в аренду (любого тип), физическое лицо данным действием принимает на себя большое количество обязательств.

  Все их следует выполнять, так как нарушения могут привести не только к административной ответственности, но также к уголовной.

  Есть высокая вероятность наложения штрафов – они не очень велики, но попадать в поле зрения Федеральной налоговой службы лишний раз не стоит.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Не нужно указывать в договоре, что гражданин сам платит НДФЛ.
В договоре аренды авто с экипажем вознаграждение лучше разделить.
В каких случаях гражданину безопаснее получить статус ИП.

Организация может заключить договор аренды как с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, так и с лицом, не имеющим этого статуса. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Предприниматели самостоятельно рассчитывают и уплачивают налоги (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 227 НК РФ). Разберемся, какие обязательства по налогам возникают у организации, если она арендовала имущество у физического лица, не имеющего статуса ИП. Посмотрим также, как отразить эту сделку в бухгалтерском учете.

При выплате физлицу арендной платы организации безопаснее удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет

Минфин России считает, что российская компания, выплачивающая арендную плату гражданину - не предпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (Письма от 02.10.2014 N 03-04-05/49525, от 18.09.2013 N 03-04-06/38698, от 16.08.2013 N 03-04-06/33598 и от 27.02.2013 N 03-04-06/5601). То есть она обязана рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (п. п. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).
Аналогичного мнения придерживаются налоговики (Письма ФНС России от 05.07.2012 N АС-4-3/11083@, от 09.04.2012 N ЕД-4-3/5894@ и от 01.11.2010 N ШС-37-3/14584@, УФНС России по г. Москве от 18.06.2012 N 20-14/053155@ и от 16.12.2011 N 20-14/3/122006).
Если организация выплачивает арендную плату деньгами, у нее есть возможность удержать НДФЛ. Значит, компания не вправе ссылаться на то, что не смогла удержать налог у физического лица (п. 5 ст. 226 НК РФ). На это же указывает Минфин России (Письма от 27.02.2013 N 03-04-06/5601 и от 06.12.2010 N 03-04-06/3-290).
Однако есть мнение, что организация-арендатор может не удерживать НДФЛ с арендной платы, если в договоре аренды прописано, что гражданин самостоятельно уплачивает налог. Это заблуждение. Налоговый агент не вправе перекладывать свои обязанности на получателя дохода (п. 5 ст. 3 НК РФ).
Включение подобного условия в договор аренды противоречит нормам Налогового кодекса. Это условие будет признано ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Такой же точки зрения придерживаются и Минфин России (Письма от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148), и суды (Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2012 N А40-40718/11140-184).
Таким образом, рискованно не удерживать НДФЛ с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу - не предпринимателю (подробнее читайте на с. 45). Если инспекторы обнаружат это нарушение, они оштрафуют организацию за неисполнение обязанностей налогового агента. Штраф составляет 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет (ст. 123 НК РФ).

Обратите внимание! НДФЛ перечисляют в бюджет даже при выплате арендодателю аванса
При каждой выплате арендной платы или ее части организация обязана удержать НДФЛ. Неважно, как компания рассчитывается с арендодателем - авансом, частями либо по завершении месяца или иного периода.
НДФЛ, удержанный из арендной платы, организация перечисляет в бюджет в следующие сроки (п. 6 ст. 226 НК РФ):
- если деньги для расчета с арендодателем она снимает со счета в банке - в день получения наличных средств в банке;
- если рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке - в день перечисления арендной платы со счета организации на банковский счет гражданина либо по его поручению на счета третьих лиц.

Есть риск, что налоговики признают деятельность гражданина предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП

Если физическое лицо сдает в аренду несколько помещений (неважно, жилых или нежилых) или разных видов имущества, инспекторы могут признать его деятельность предпринимательской. Это опасно тем, что налоговики, скорее всего, потребуют, чтобы гражданин зарегистрировался в качестве предпринимателя и платил налоги как ИП (подробнее читайте на с. 46).

Примечание. В плане НДС компаниям невыгодно арендовать имущество у физических лиц
Физические лица, которые не имеют статуса индивидуального предпринимателя, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает "входного" НДС, который арендатор может принять к вычету.
Зато при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы организация сможет включить в расходы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Ее не нужно уменьшать на сумму НДС, как это делается при аренде имущества у плательщика НДС.

Для организации-арендатора это может повлечь доначисление налога на прибыль. Ведь если предприниматель является плательщиком НДС, компания сможет включить в налоговые расходы не всю сумму арендной платы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Она вправе учесть лишь сумму за минусом НДС.
Однако Налоговый кодекс не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты (Письмо от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@):
- физическое лицо приобрело или изготовило имущество с целью извлечения прибыли от его использования или реализации;
- гражданин ведет учет совершаемых им операций и сделок;
- все сделки, заключенные физическим лицом в течение определенного периода времени, взаимосвязаны;
- гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.
Такие же критерии приводят столичные налоговики (Письма УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/060015@, от 29.12.2008 N 18-14/121487@ и от 25.01.2008 N 18-12/3/005988). По их мнению, при наличии перечисленных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя.
В то же время налоговики признают, что в некоторых случаях правильно квалифицировать деятельность гражданина затруднительно (Письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@).
Если гражданин уверен, что в его деятельности отсутствуют признаки предпринимательской деятельности, он может не регистрироваться как ИП. Значит, с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, он вправе платить лишь НДФЛ. Но не исключено, что доказывать свою правоту ему придется в суде.

На сумму арендной платы страховые взносы во внебюджетные фонды не начисляют

Страховые взносы в ПФР, ФСС РФ и ФФОМС

Выплаты физическим лицам по гражданско-правовым договорам, связанным с передачей имущества в пользование, не облагаются страховыми взносами в фонды (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в ПФР, ФСС РФ, ФФОМС", далее - Закон N 212-ФЗ). Договор аренды является разновидностью таких договоров.
Значит, при выплате гражданину арендной платы организация не начисляет страховые взносы во внебюджетные фонды. Такие же разъяснения приводит Минздравсоцразвития России (Письмо от 12.03.2010 N 550-19).
Исключением является лишь вознаграждение по договору аренды транспортного средства с экипажем. По этому договору арендодатель не только предоставляет в пользование арендатора автомобиль или другой транспорт, но еще и оказывает ему услуги по управлению и технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).
Выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ или оказание услуг, облагаются страховыми взносами в фонды (ч. 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ). Следовательно, на ту часть вознаграждения, которая представляет собой плату за услуги по управлению автомобилем, необходимо начислить взносы в фонды.
Но речь идет лишь о взносах в ПФР и ФФОМС. Страховые взносы в ФСС РФ, которые предусмотрены Законом N 212-ФЗ, начислять все равно не нужно. Ведь любые вознаграждения, выплачиваемые физическим лицам по гражданско-правовым договорам, освобождены от страховых взносов в этот фонд (п. 2 ч. 3 ст. 9 Закона N 212-ФЗ).
Чтобы у организации не возникло сложностей с расчетом взносов, вознаграждение в договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно разделить на арендную плату и плату за оказание услуг по управлению. То есть указать его двумя отдельными суммами. Если такого разделения в договоре нет, страховые взносы придется начислить на всю сумму вознаграждения.

Примечание. На часть вознаграждения по договору аренды автомобиля с экипажем начисляются взносы в ПФР и ФФОМС.

Страховые взносы на травматизм

Выплаты по договору аренды имущества освобождены от страховых взносов на травматизм. Ведь эти взносы начисляют, только если в гражданско-правовом договоре предусмотрена обязанность по их уплате (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний"). В договоры аренды подобное условие обычно не включают.

С 1 июня 2014 г. компании не вправе расходовать наличную выручку, поступившую в кассу, на выплаты по договорам аренды недвижимого имущества (п. 4 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов"). Это правило распространяется на расчеты с любыми арендодателями - как с физическими, так и с юридическими лицами.
Значит, выплатить гражданину арендную плату за офис, квартиру или иную недвижимость можно двумя способами:
- перечислить ее на банковский счет физического лица или по его поручению на счета третьих лиц;
- снять наличные деньги с расчетного счета организации для оплаты аренды, оприходовать их в кассу и затем выдать гражданину.
Если налоговики обнаружат расходование наличной выручки на оплату аренды недвижимости, они вправе оштрафовать и саму организацию, и ее генерального директора. Штраф для должностного лица составляет от 4000 до 5000 руб., для компании - от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 15.1 КоАП РФ). Но инспекторы могут оштрафовать за это нарушение, только если с момента расходования выручки на неразрешенные цели прошло менее двух месяцев (ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ).
Рассчитываться за аренду иного имущества (автомобилей, компьютеров, производственного оборудования и др.) по-прежнему можно из наличной выручки.
Сумма расчетов наличными между организацией и физическим лицом, не зарегистрированным в качестве предпринимателя, не ограничена (п. 5 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У). То есть компания, арендующая у гражданина движимое или недвижимое имущество, может выплатить ему по договору аренды сумму, превышающую 100 000 руб.

В бухгалтерском учете арендованные основные средства отражаются на забалансовом счете

Бухгалтерский учет операций по аренде имущества у физических лиц отличается от отражения аналогичных сделок с организациями или предпринимателями лишь тремя нюансами:
- отсутствием проводок по НДС;
- наличием записей об удержании НДФЛ из арендной платы и о перечислении налога в бюджет;
- наличием проводок по начислению и уплате страховых взносов в фонды (только по договорам аренды транспортного средства с экипажем).
Если имущество, полученное по договору аренды, является основным средством, организация отражает его за балансом - на счете 001 "Арендованные основные средства". Учет на забалансовых счетах ведется по простой системе, то есть без использования метода двойной записи.
Арендованные активы отражают за балансом по стоимости, указанной в договоре аренды. На дату получения имущества от физического лица организация делает в бухучете запись:
Дебет 001 - принято к забалансовому учету арендованное ОС.
Ежемесячно в течение срока действия договора аренды компания формирует следующие проводки:
Дебет 20 (26 или 44) Кредит 76 - включены в расходы арендные платежи за месяц;
Дебет 76 Кредит 68 - удержан НДФЛ с суммы арендной платы.
Если организация рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке, на дату платежа она делает запись:
Дебет 76 Кредит 51 - перечислена арендная плата (за минусом удержанного НДФЛ).
При расчетах наличными в бухучете нужно сделать две проводки:
Дебет 50 Кредит 51 - получены из банка и приняты в кассу наличные деньги для расчетов по договору аренды;
Дебет 76 Кредит 50 - выплачена арендная плата (за вычетом удержанного НДФЛ).
В зависимости от формы расчетов с арендодателем организация обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позднее дня перевода арендной платы на банковский счет гражданина или дня получения наличных средств в банке для ее выплаты. На дату уплаты НДФЛ в бюджет она делает проводку:
Дебет 68 Кредит 51 - перечислен в бюджет НДФЛ, удержанный из арендной платы.
Если компания арендовала у физического лица транспортное средство с экипажем, на сумму вознаграждения за оказание услуг по управлению ей нужно начислить страховые взносы в ПФР и ФФОМС. Это отражают проводками:
Дебет 20 (26 или 44) Кредит 69-2 - начислены взносы в ПФР;
Дебет 20 (26 или 44) Кредит 69-3 - начислены взносы в ФФОМС.
На дату уплаты взносов в фонды организация делает записи:
Дебет 69-2 Кредит 51 - перечислены взносы в ПФР;
Дебет 69-3 Кредит 51 - перечислены взносы в ФФОМС.
По окончании арендных отношений арендованное основное средство необходимо списать с забалансового учета. На дату возврата актива арендодателю компания делает запись:
Кредит 001 - списано с забалансового учета основное средство.

Уплата НДФЛ за счет средств налоговых агентов не допускается

Сотрудник направлен в длительную командировку. Предприятие оплачивает жилое помещение наймодателю за своего сотрудника по договору найма. Наймодателем является физическое лицо - налоговый резидент РФ. По соглашению сторон размер арендной платы составляет 20 000 руб. в месяц, а также НДФЛ, который уплачивает наниматель.

Каков порядок предоставления сведений в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ на наймодателя? Как отражать эту сумму в форме 6-НДФЛ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Для доходов, выплачиваемых налоговым агентом физическому лицу по договору найма, не предусмотрено каких-либо особенностей заполнения или представления форм 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.

Форма 2-НДФЛ с признаком 1 представляется налоговым агентом в общем порядке не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В форме 6-НДФЛ операция по выплате физическому лицу арендной платы должна найти отражение как по строкам раздела 1 (020, 040, 070), так и в разделе 2 по строкам 100-140. Подробнее смотрите ниже.

Обоснование вывода:

Общий порядок уплаты НДФЛ при аренде имущества у физического лица

Доходы физического лица - налогового резидента РФ от сдачи внаем жилого помещения в общем порядке облагаются НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 41, ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ, письма Минфина России от 04.04.2017 N 03-04-09/19981, ФНС России от 23.04.2015 N БС-4-11/7049@).

В случае, когда арендатором (нанимателем) является российская организация, эта организация при выплате арендной платы налогоплательщику, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, признается налоговым агентом, в обязанности которого входит исчисление НДФЛ, его удержание у налогоплательщика и перечисление удержанной суммы в бюджет (п. 1 ст. 24, п. 1, п. 2 ст. 226 НК РФ, письма Минфина России от 27.08.2015 N 03-04-05/49369, от 18.09.2013 N 03-04-06/38698, от 16.08.2013 N 03-04-06/33598, от 27.02.2013 N 03-04-06/5601, от 20.07.2009 N 03-04-06-01/178, смотрите также письмо Минфина России от 17.06.2013 N 03-04-06/22517).

Согласно п. 3 ст. 226 НК РФ исчисление сумм НДФЛ производится налоговыми агентами на дату фактического получения дохода, определяемую в соответствии со ст. 223 НК РФ. Поскольку для доходов в виде арендной платы не предусмотрено особого порядка определения даты фактического получения дохода, такой доход, выплачиваемый в денежной форме, считается полученным на день его выплаты, в том числе перечисления на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). В силу п. 4 ст. 226 НК РФ удержать начисленную сумму налога налоговые агенты обязаны непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Это значит, что налоговый агент должен исчислить и удержать исчисленную сумму НДФЛ на дату осуществления очередного арендного платежа. А перечислить суммы исчисленного и удержанного налога следует не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода (п. 6 ст. 226 НК РФ).

Обращаем внимание, что уплата НДФЛ за счет средств налоговых агентов не допускается. При заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой НДФЛ. Об этом прямо говорится в п. 9 ст. 226 НК РФ.

При этом приведенный порядок исчисления, удержания у налогоплательщика и уплаты налога является общеобязательным. Положения гражданско-правового договора не могут изменять обязанности, установленные НК РФ (письма Минфина России от 09.03.2016 N 03-04-05/12891, от 02.06.2015 N 03-04-06/31829). Финансовое ведомство обращает внимание, что условия в договоре в части исполнения обязанностей по уплате НДФЛ, противоречащие порядку, установленному НК РФ, будут являться ничтожными (письмо Минфина России от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314).

Иными словами, в рассматриваемой ситуации НДФЛ необходимо исчислять от суммы арендной платы (20 000 руб.) и удерживать налог из этого дохода при фактической выплате наймодателю денежных средств.

Формы 2-НДФЛ и 6-НДФЛ

Пунктом 2 ст. 230 НК РФ на налоговых агентов по НДФЛ возложены обязанности по представлению в налоговый орган по месту своего учета:

Документа, содержащего сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах налога, исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджетную систему РФ за этот налоговый период по каждому физическому лицу. На сегодняшний день такой документ представляется по форме 2-НДФЛ (далее - форма 2-НДФЛ), утвержденной приказом ФНС России от 30.10.2015 N ММВ-7-11/485@. Этим же приказом установлен порядок заполнения формы 2-НДФЛ (далее - Порядок заполнения 2-НДФЛ);

Ежеквартального расчета сумм НДФЛ, исчисленных и удержанных налоговым агентом - форма 6-НДФЛ (далее - форма 6-НДФЛ). Форма 6-НДФЛ и порядок заполнения этого расчета (далее - Порядок заполнения 6-НДФЛ) утверждены приказом ФНС России от 14.10.2015 N ММВ-7-11/450@.

Стоит отметить, что каких-либо особенностей заполнения или представления указанных форм для случаев выплаты доходов физическим лицам по гражданско-правовым договорам, в частности по договору аренды (найма), не предусмотрено.

Формы 2-НДФЛ и 6-НДФЛ заполняются налоговым агентом на основании данных, содержащихся в регистрах налогового учета (Раздел 1 Порядка заполнения 2-НДФЛ, п. 1.1 Порядка заполнения 6-НДФЛ). В связи с чем прежде всего необходимо корректное заполнение таких регистров.

Напомним, в соответствии с п. 1 ст. 230 НК РФ налоговые агенты ведут учет доходов, полученных от них физическими лицами в налоговом периоде, предоставленных физическим лицам налоговых вычетов, исчисленных и удержанных налогов в регистрах налогового учета. Формы регистров налогового учета и порядок отражения в них аналитических данных налогового учета, данных первичных учетных документов разрабатываются налоговым агентом самостоятельно и должны содержать в том числе сведения, позволяющие идентифицировать налогоплательщика.

Данные о физическом лице - получателе дохода отражаются в Разделе 2 формы 2-НДФЛ. Причем, исходя из раздела IV Порядка заполнения 2-НДФЛ, Раздел 2 формы 2-НДФЛ "Данные о физическом лице - получателе дохода" должен быть заполнен налоговым агентом на основании данных документа, удостоверяющего личность налогоплательщика. Как следует из письма ФНС России от 27.04.2016 N БС-17-11/63, при выплате физическому лицу доходов в виде арендной платы у налоговых агентов имеется возможность произвести сверку персональных данных получателей дохода для установления личности лица, которому эти выплаты производятся. Указанные действия, прежде всего, направлены на поддержание интересов самих налогоплательщиков.

Форма 2-НДФЛ представляется налоговым агентом в общем порядке не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, с указанием признака "1" (раздел II Порядка заполнения 2-НДФЛ). При выплате наймодателю арендной платы в денежной форме не приходится говорить о невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога. Тем не менее, если по какой-либо причине исчисленный НДФЛ не будет удержан в течение налогового периода, то, руководствуясь п. 5 ст. 226 НК РФ, налоговому агенту дополнительно в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, необходимо будет подать форму 2-НДФЛ с признаком "2". Порядок представления в налоговые органы формы 2-НДФЛ утвержден приказом ФНС России от 16.09.2011 N ММВ-7-3/576@.

В форме 6-НДФЛ идентифицирующие налогоплательщиков сведения не отражаются. В разделе 1 формы 6-НДФЛ указываются обобщенные по всем физическим лицам суммы начисленного дохода, исчисленного и удержанного налога нарастающим итогом с начала налогового периода по соответствующей налоговой ставке. В разделе 2 указываются конкретные даты фактического получения физическими лицами дохода и удержания налога, соответствующие суммы, а также сроки перечисления налога (п.п. 3.1, 4.1, 4.2 Порядка заполнения 6-НДФЛ). Причем, как неоднократно разъясняли официальные органы, в разделе 2 формы 6-НДФЛ за соответствующий период представления отражаются лишь те операции, которые произведены за последние три месяца этого периода (смотрите, например, письма ФНС России от 25.01.2017 N БС-4-11/1250@, от 27.04.2016 N БС-4-11/7663).

В частности, операция по выплате физическому лицу дохода в виде арендной платы должна найти отражение по следующим строкам раздела 1 (п. 3.3 Порядка заполнения 6-НДФЛ):

Строка 010 "Ставка налога";

Строка 020 "Сумма начисленного дохода" - это строка будет включать в себя общую сумму арендных платежей, выплаченных налогоплательщику на отчетную дату с начала налогового периода;

Строка 040 "Сумма исчисленного налога" - по данной строке необходимо отразить сумму исчисленного с этих платежей НДФЛ нарастающим итогом с начала налогового периода;

Строка 070 "Сумма удержанного налога" - эта строка будет включать общую сумму удержанного налога нарастающим итогом с начала налогового периода. А поскольку исчисление и удержание НДФЛ с доходов в виде арендной платы производится на одну дату (дату фактической выплаты денежных средств), этот показатель, в общем случае, будет соответствовать показателю строки 040.

В разделе 2 формы 6-НДФЛ следует указывать конкретные даты, относящиеся к последним трем месяцам периода представления. К примеру, при фактической выплате денежных средств наймодателю 10 августа 2017 года раздел 2 формы 6-НДФЛ, представляемой на отчетную дату 30 сентября 2017 года, необходимо заполнить следующим образом (п. 4.2 Порядка заполнения 6-НДФЛ):

Строка 100 - 10.08.2017;

Строка 110 - 10.08.2017;

Строка 120 - 11.08.2017;

Строка 130 - 20 000,00 (т.е. сумма арендной платы без вычитания суммы удержанного налога);

Строка 140 - 2600,00 (сумма налога, исчисленная по ставке 13% от дохода в размере 20 000 руб. и удержанная непосредственно из этого дохода при его фактической выплате налогоплательщику).

Организация, заключившая договор аренды помещения с физическим лицом, выполняет обязательства налогового агента – при перечислении арендных платежей удерживает НДФЛ и выплачивает налог в бюджет. В статье разберем, как документально оформляется аренда помещений у физического лица, а также выясним особенности налогообложения при выплате арендных платежей и компенсации эксплуатационных расходов

Договор аренды с физлицом: оформляем правильно

Сотрудничество организации с физлицом-арендодателем начинается с оформления договора аренды.

При составлении арендного соглашения сторонам необходимо соблюдать нормы, установленные ГК РФ. В частности, договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:

• наименование документа, место, дата составления;
• наименование сторон в преамбуле (полное наименование организации, ФИО физлица);
• ФИО, должность подписанта со стороны арендатора (как правило, директор), основание для представления интересов организации при заключении договора (устав, доверенность);
• юридический адрес организации, адрес прописки физлица;
• банковские реквизиты сторон.

Читайте также статью ⇒

Текст соглашения следует оформить следующими разделами:

Арендатор принимает право пользование помещением после подписанияакта приема-передачи ⇒ .

Процедура возврата помещения по окончанию срока действия аренды либо в связи с досрочным расторжением договора сопровождается подписанием акта возврата ⇒ .

Госрегистрация договора аренды с физлицом

Договор аренды, заключенный между организацией и физлицом, которое не является ИП, обязательному нотариальному заверению не подлежит. При этом на основании п. 2 с. 609 ГК РФ, арендное соглашение (в том числе, с арендодателем-физлицом) сроком действия более 1-го года должно пройти процедуру государственной регистрации.

Госрегистрацию договоров аренды осуществляют территориальные органы Росреестра. Согласно ГК РФ, арендное соглашение признается действительным и вступает в силу только при условии его государственной регистрации.

Аренда помещений у физического лица: налогообложение, страховые взносы

Арендуя помещение у гражданина, который не является самозанятым лицом, организация, выполняя обязанности налогового агента, обязана удерживать и выплачивать в бюджет НДФЛ, рассчитанный от суммы арендных платежей по действующей налоговой ставке. Данное требование установлено п. 2 ст. 226 НК РФ.

Арендатор – налоговый агент по НДФЛ

Организация-арендатор рассчитывает НДФЛ, удерживает сумму из дохода физлица-арендодателя и выплачивает налог в бюджет в каждом случае перечисления арендных платежей . Арендодатель же получает сумму арендной платы за минусом удержанного налога:

АрендПлатеж факт = АрендПлатеж договор – НДФЛ,

где АрендПлатеж факт – сумма арендного платежа, фактически перечисляемого арендодателю;
АрендПлатеж договор – размер арендного платежа согласно договору;
НДФЛ – сумма удержанного налога, рассчитанного по установленной ставке (в общем порядке – 13% от размера арендного платежа).

При аренде помещения у физлица, НДФЛ подлежит удержанию как в случае, когда сумма налога указана в договоре аренды, так и при условии, что данное положение договором не предусмотрено (см. письмо Минфина № 03-04-05/49369 от 27.08.2015 года).

Срок уплаты НДФЛ юрлицом-налоговым агентом – не позже дня, следующего за днем перечисления арендного платежа физлицу-арендодателю.

Рассмотрим пример . Между ООО «Призма» и гражданином Барсуковым заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендная плата составляет 7.303 руб./мес.

«Призма» уплачивает арендные платежи Барсукову ежемесячно до 20-го числа текущего месяца.

18.10.2019 года бухгалтер «Призмы» перечислил Барсукову арендную плату за октябрь 2019 года (за минусом НДФЛ):

7.303 руб. – (7.303 руб. * 13%) = 6.353,61 руб.

«Призма» обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позже 19.10.2019 года.

Страховые взносы

Арендные платежи, уплачиваемые юрлицом-арендаторов в пользу физлица, не являются объектом налогообложения страховыми взносами. В соответствие с п.4 ст. 420 НК РФ, организация, арендующая помещение у физлица, взносы по обязательному пенсионному, медицинскому, социальному страхованию уплачивать не обязана.

Гражданин, не являющийся предпринимателем, может сдавать свое недвижимое имущество в аренду как физлицам, так и субъектам предпринимательства (организациям и ИП). Каким образом необходимо уплачивать НДФЛ с таких доходов, расскажем в этой статье.

Аренда помещения у физического лица: НДФЛ

Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду облагаются подоходным налогом (ст. 208 НК РФ). С дохода арендодателей-резидентов РФ налог удерживается по ставке 13%, а с дохода нерезидентов – по ставке 30%.

Удерживать и платить налог с арендных доходов придется в обязательном порядке, но кто должен это делать, зависит от наличия статуса налогового агента у арендатора.

Когда налог перечисляет сам арендодатель-физлицо

Налог рассчитывается и уплачивается самим арендодателем в следующих случаях (пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

Когда арендатор тоже является обычным физлицом - чаще всего такое происходит при сдаче в аренду жилья. В данной ситуации НДФЛ с аренды квартиры у физического лица должен уплатить в бюджет сам арендодатель.

Когда арендатор (ИП или организация) не является налоговым агентом (к примеру, иностранные компании).

В данном случае по окончании года, в котором получен доход, арендодатель должен сам исчислить НДФЛ со своих арендных поступлений и подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (срок ее подачи - 30 апреля). Налог в бюджет перечисляется не позже 15 июля следующего за отчетным года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Когда налог должен перечислять арендатор

Если помещение сдается в аренду налоговому агенту (организациям, ИП, частнопрактикующим нотариусам, адвокатам, обособленным структурам иностранных компаний в РФ), то расчет, удержание и уплату НДФЛ должен производить арендатор (ст. 226 НК РФ).

Важно учесть, что обязанность удержания НДФЛ с арендной платы остается за налоговым агентом (арендатором), даже если договор аренды содержит условие об уплате налога самим арендодателем - положения Налогового кодекса в данном случае имеют приоритет, а согласия физлица на это не требуется.

НДФЛ арендатор (как налоговый агент) обязан исчислить и удержать из уплачиваемой по договору суммы арендной платы при расчете с арендодателем-физлицом. То есть, плату за аренду помещения арендодатель получает уже за вычетом налога. Платить налог из собственных средств арендатор не вправе – это прямо запрещает НК РФ (п. 9 ст. 226). Перечислить налог в бюджет (по месту учета агента) нужно не позднее дня, следующего за днем выплаты арендодателю (п. 4, 6 ст. 226 НК РФ).

При удержании и уплате НДФЛ арендатором физлицо-арендодатель декларацию 3-НДФЛ не подает.

Аренда у физического лица: НДФЛ с «коммуналки»

Если по условиям договора арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг, размер которых основывается на зафиксированных показаниях счетчиков, т.е. зависит от фактического потребления (электроэнергия, водоснабжение и т.п.), экономическая выгода у арендодателя отсутствует. Сумму такого возмещения НДФЛ облагать не нужно.

При этом с сумм, которые арендатор уплачивает за услуги, не зависящие от их фактического использования (отопление и т.п. неизменные платежи), удерживать НДФЛ необходимо (письмо Минфина от 23.03.2018 № 03-04-05/18556).

Отчетность по НДФЛ у налогового агента-арендатора

Каких-либо особенностей при заполнении отчетов по НДФЛ в отношении арендодателей не предусмотрено. На арендодателя, как и на всех физлиц-получателей дохода, заводится налоговый регистр , на основании которого затем заполняется отчетность: Расчет 6-НДФЛ, справка 2-НДФЛ за соответствующий период.

6-НДФЛ при аренде у физического лица

Налоговые агенты отчитываются о выплатах физлицам, удержанном и перечисленном налоге в ежеквартальном Расчете 6-НДФЛ . Он подается в ИФНС до истечения месяца, следующего за отчетным периодом.

При отражении в Расчете сумм НДФЛ с аренды помещения у физического лица нужно учитывать следующее:

«Дата фактического получения дохода» (строка 100) - день перечисления арендной платы на банковский счет арендодателя, либо выдачи ему «налички» из кассы арендатора (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ);

«Дата удержания налога» (строка 110) совпадает с датой по строке 100, поскольку налог удерживается при фактической выплате дохода физлицу (п. 4 ст. 226 НК РФ);

«Срок перечисления налога» (строка 120) – дата не позднее следующего рабочего дня за днем выплаты (п. 6 ст. 226 НК РФ).

2-НДФЛ при аренде у физического лица

По окончании отчетного года, не позже 1 апреля, налоговый агент должен отразить Справке 2-НДФЛ (с признаком «1») доход арендодателя в и подать ее в инспекцию. Если удержать налог не удалось (или удалось не полностью), налоговикам и физлицу не позднее 1 марта направляют Справку 2-НДФЛ с признаком «2» .

Уплаченные суммы арендной платы отражают в Справке в месяце фактического получения дохода, т.е. когда их выплатили физлицу. Это касается и уплаченных авансов по арендной плате.

Код дохода , указываемый в Справке 2-НДФЛ при аренде помещения у физического лица – 1400.